Christian Temporale

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Mieterhöhung – Streit um Wohnfläche

Artikel zum Thema Mietrecht:

04. Oktober 2017

Der Vermieter wollte eine Mieterhöhung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete durchführen.

Im Mietvertrag war keine bestimmte Wohnfläche vereinbart. Im Mieterhöhungsverlangen hatte der Vermieter eine Wohnfläche von 92,54 qm zu Grunde gelegt. Diesen Wert hatte er in der Vergangenheit immer auch in den Nebenkostenabrechnungen angesetzt. Der Mieter bezweifelte die Richtigkeit der angegebenen Wohnfläche und verlangte vom Vermieter einen Nachweis über die tatsächliche Wohnfläche. Da der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmte, erhob der Vermieter fristgemäß Zustimmungsklage. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Zustimmungsklage ab, da nach ihrer Auffassung der Vermieter beweispflichtig für die tatsächliche Wohnfläche sei und trotz einfachen Bestreitens der behaupteten Wohnfläche durch den Mieter ein Beweis nicht angeboten worden ist. Die Ermittlung der Wohnfläche sei nämlich grundsätzlich Aufgabe des Vermieters.

Der BGH sah dies jedoch anders. Der Mieter müsse die vom Vermieter behauptete Wohfläche substantiiert bestreiten. Er könne nicht einfach die vom Vermieter behauptete Wohnfläche bestreiten, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche konkret vorzutragen. Dies ist nicht geschehen, so dass die vom Vermieter behauptete Wohnfläche gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen war.

Zwar trägt der Vermieter grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast für die bei einer Mieterhöhung in Ansatz zu bringende tastächliche Wohnfläche. Wenn der Vermieter aber eine bestimmte Wohnfläche konkret dargelegt hat, stellt dies einen substantiierten Sachvortrag dar, so dass ein bloßes Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter nicht ausreicht. Vielmehr muss der Mieter die angegebene Wohnfläche substantiiert bestreiten. Dazu muss er die Wohnfläche zumindest überschlägig vermessen um dann seinerseits einen bestimmte Wohfläche vorzutragen. Der BGH verlangt vom Mieter dabei kein professionelles Ausmessen der Wohnfläche, ein laienhaftes Ausmessen ist aber erforderlich. Das kann vom Mieter nach Auffassung des BGH auch verlangt werden, ohne dass dieser unzumutbar benachteiligt werde. Die Wohnfläche liegt in seinem Wahrnehmungsbereich, so dass er jederzeit in der Lage ist, die Wohnfläche mit einfachen Mitteln zumindest überschlägig auszumessen.

In der Praxis wird dies bedeuten, dass der Mieter, der die vom Vermieter bei einer Mieterhöhung zu Grunde gelegte Wohnfläche bestreiten will, zumindest für jeden Raum der Wohnung eine Größenangabe vortragen muss. Andernfalls wird er mit einem Bestreiten der Wohnfläche nicht durchdringen.

Volltext der Entscheidung: BGH vom 31.05.2017, Az.: VIII ZR 181/16


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