Christian Temporale

Fachanwalt für Verkehrsrecht, Miet- & Wohnungseigentumsrecht

Nikolastr. 17
84034 Landshut

Telefon: 0 871 / 65 886
Telefax: 0 871 / 64 294

info@rechtsanwalt-temporale.de

Christian Temporale, Ihr Fachanwalt für Mietrecht in Landshut.
Rechtsanwalt in Landshut.

Modernisierungserhöhung

Artikel zum Thema Mietrecht:

25. September 2017

Statt eine Modernisierungserhöhung vorzunehmen hat der Vermieter mit seinem Mieter eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen. Nach Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen sollte die Miete um 60,00 € pro Monat angehoben werden. Zum Abschluss der Modernisierungsvereinbarung erschien der Vermieter an der Wohnungstüre des Mieters. Dort wurde auch die Verienbarung geschlossen. Zunächst zahlte der Mieter den Erhöhungsbetrag. Nach ca. 3 Jahren widerrief er jedoch die Vereinbarungund verlangte die Rückzahlung der bis dahin bezahlten Beträge von insgesamt 1.680,00 €. Der BGH hat nun entschieden, dass der Vermieter den Erhöhungsbetrag an den Vermieter zurückzahlen muss.

Zunächst beschäftigte sich der BGH damit, ob die Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen werden konnte. Dies bejahte er unter Hinweis auf die Regelungen in §§ 312 ff BGB. Das aus der Haustürsituation resultierende Schutzbedürfnis kommt auch bei einer Änderung eines Wohnraummietvertrags zur Anwendung. Da der Widerruf der Vereinbarung wirksam erfolgt war, besteht grundsätzlich ein Rückforderungsanspruch des Mieters.

Weiter klärte der BGH die Frage, ob dem Vermieter ein aufrechenbarer Gegenanspruch aus einer Modernisierungserhöhung zusteht. Zwar bestimme § 346 Abs, 1 BGB, dass im Fall des Rücktritts die gewährten Leistungen zurück zu gewähren sind. Ist eine Rückgewähr wegen der Eigenart der Leistung nicht möglich, ist grundsätzlich Wertersatz zu leisten. Zur Bestimmung des Wertersatzes müsste darauf abgestellt werden, ob dem Vermieter aufgrund der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Steigerung des Wohnwerts eine erhöhte Miete zusteht. Dies hat der BGH verneint.

Aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten einer Modernisierungserhöhung, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann, sei ein entsprechender Anspruch auf Wertersatz bereits dem Grunde nach zu verneinen. Eine Modernisierungserhöhung setzt zu ihrer Wirksamkeit voraus, dass der Vermieter das genau geregelte Verfahren der §§ 559 f BGB einhält.Dazu muss die Mieterhöhung in Textform erklärt werden. In der Erklärung muss die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden. Liegt keine Erklärung zur Modernsierungserhöhung vor, die diesen Anforderungen entspricht, kann eine wirksame Mieterhöhung nicht eintreten.

 

Volltext des Urteils: BGH vom 17.05.2017, Az. VII ZR 29/16


Zurück zur Übersicht
Navigation