Christian Temporale

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Eheleute als Mieter

Artikel zum Thema Mietrecht:

14. Dezember 2016

Zwischen einem Wohnungsunternehmen als Vermieter und Eheleuten als Mieter wurde ein Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. Inhalt des Mietvertrags war auch eine Regelung, dass die Mieter neben der Nettomiete auch Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten haben. In der Folgezeit erstellte das Wohnungsunternehmen jedoch keine Betriebskostenabrechnungen.Zur Begründung wurde angeführt, dass der Geschäftsführer der Vermieterin mit dem Ehemann mündlich vereinbart habe, dass die Betriebskostenvorauszahlungen abweichend von der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag als Betriebskostenpauschale gewertet werden und eine Abrechnung somit nicht mehr erforderlich sei. Dass nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet worden sei, hätten die Mieter nicht beanstandet.

Der BGH hatte in seiner Entscheidung zu klären, welche Anforderungen an eine Änderungsvereinbarung zu stellen sind, wenn auf Mieterseite mehrere Personen, z.B. Eheleute vorhanden sind.
Grundsätzlich geht der BGH davon aus, dass ein Mietvertrag nur dann geändert werden kann, wenn alle Vertragsparteien an der Änderung mitwirken. Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn Eheleute als Mieter Vertragspartei sind. Wird eine Änderung nur mit einem Ehepartner abgeschlossen, ist diese zunächst nicht wirksam. Die Frage war zu entscheiden, da sich Ehegatten über § 1357 BGB bei bestimmten Rechtsgeschäften wechselseitig verpflichten können, auch wenn dieses nur durch einen Ehegatten abgeschlossen wird. Derartige Rechtsgeschäfte sind alle Geschäfte zur Deckung des Lebensbedarfs.
Der BGH stellte jedoch fest, dass eine Vereinbarung, die Betriebskosten betrifft, nicht zu den Geschäften zur Deckung des Lebensbedarfs zählt. § 1357 BGB ist auf diese Fälle nicht anwendbar.

Die einseitig mit dem Ehemann getroffene Änderungsvereinbarung kann daher nur dann wirksam werden, wenn sie von der Ehefrau nachträglich genehmigt wird. Andernfalls bleibt sie unwirksam. Zwar könnte eine Genehmigung auch stillschweigend erfolgen. Allein dass das Fehlen von Betriebskostenabrechnungen nicht beanstandet wird, reicht für eine stillschweigende Genehmigung aber nicht aus, so der BGH.

Wenn eine Änderungsvereinbarung nur mit einem Ehegatten getroffen werden soll, muss also sichergestellt werden, dass dieser nicht nur für sich handelt sondern zugleich auch als bevollmächtigter Vertreter des anderen Ehegatten. Ist Schriftform erforderlich, muss die Urkunde erkennen lassen, dass der handelnde Ehegatte nicht nur für sich sondern auch für den anderen Ehegatten handelt.

Volltext des Urteils:  BGH vom 16.03.2016, Az.: VIII ZR 326/14


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