Christian Temporale

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Fristlose Kündigung trotz rügeloser Nutzung

Artikel zum Thema Mietrecht:

25. Oktober 2016

Das OLG Düsseldorf hatte über die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung eines Mieters trotz verheriger rügeloser Nutzung des Mietobjekts zu entscheiden.

An einem Wohngebäude war das Dach derart marode, dass Einsturzgefahr bestand. Nachdem der Mieter das Haus einige Jahre genutzt hatte, ohne diesen Umstand zu rügen, machte er gegenüber dem Vermieter die Einsturzgefahr als Mangel geltend. Die Einsturzgefahr bestand tatsächlich dann, wenn außergewöhnliche Wind- und Schneelasten vorlagen. Der Vermieter verneinte einen Mangel und verweigerte Reparaturarbeiten. Darauf hin kündigte der Mieter das Mietverhältnis wegen Gesundheitsgefährdung fristlos. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht. Da der Mieter die Wohnung auch erst ein Jahr nach Ausspruch der Kündigung zurückgab, verlangte der Vermieter darüber hinaus auch eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von der Kündigung bis zur Rückgabe der Mietobjekts.

Das OLG Düsseldorf hat nunmehr entschieden, dass im vorliegenden Fall eine Gesundheitsgefährdung gegeben gewesen sei. Eine Gesundheitsgefährdung liege auch dann vor, wenn eine Einsturzgefahr des Daches nur bei außergewöhnlichen Belastungen auftrete. Voraussetzung ist aber, dass das Auftreten derartiger außergewöhnlicher Belastungen als real einzustufen und nicht völlig abwegig ist. Hat der Vermieter das Vorliegen eines Mangels hier der Einsturzgefahr ernsthaft und endgültig verneint, bedarf es vor Ausspruch der Kündigung auch keiner vorherigen Fristsetzung zur Mängelbeseitigung.

Nach Auffassung des OLG Düsseldorf schadet es dem Mieter auch nicht, dass er das Mietverhältnis erst nach rügeloser Nutzung gekündigt hat. § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen.

Acu ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung hat das Gericht dem Vermieter nicht zugesprochen. Erst wenn der Vermieter das Mietobjekt vom Mieter zurückfordert und dieser das Mietobjekt nicht herausgibt, entsteht ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung, so das OLG. Da der Vermieter nicht dargelegt habe, dass er das Mietobjekt vom Mieter zurück gefordert habe, habe er auch keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Im Ergebnis bedeutet die Entscheidung, dass eine Gesundheitsgefährdung auch dann angenommen werden kann, wenn die dahinter stehende Gefahr nur real und nicht unerheblich ist.

 

OLG Düsseldorf vom 16.02.2016, Az.: 10 U 202/15


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