Christian Temporale

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Formularmäßiger Kündigungsausschluss

Artikel zum Thema Mietrecht:

28. August 2016

Ein einem Mietvertrag war ein Kündigungsausschluss für die Dauer von zwei Jahren vereinbart. Dieser Verzicht auf eine ordentliche Kündigung war formularmäßig vorformuliert. Mieter der Wohnung war ein Student. Unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigte der Student das Mietverhältnis ordentlich. Der Beendigungszeitpunkt aus der Kündigung lag zeitlich weit vor dem zeitlichen Ablauf des Kündigungsverzichts. Der Vermieter war der Auffassung, dass die vom Studenten ausgesprochene Kündung wegen des vereinbarten Kündigungsverzichts unwirksam ist. Er verlangte die Weiterzahlung des Mietzinses über den Beendigungszeitpunkt der Kündigung hinaus.

Das AG Saarbrücken wies die Zahlungsklage des Vermieters in voller Höhe als unbegründet ab.

Zunächst ist klarzustellen, dass die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts keine gemäß § 573c Abs. 4 BGB unzulässige Verlängerung der Kündigungsfristen darstellt. Die Kündigungsfrist wird durch einen entsprechenden Kündigungsausschluss nicht verändert. Vielmehr wird lediglich eine Regelung getroffen, ab welchem Zeitpunkt eine Kündigung möglich ist. Die Vereinbarung eines Kündigungsverszichts stellt auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar. Durch die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts wird kein Zeitmietvertrag abgeschlossen. Denn das Mietverhältnis endet durch den Kündigungsverzicht ja nicht automatisch mit Ablauf der vereinbarten Frist. Es wird nur die Möglichkeit einer Kündigung während dieser Frist ausgeschlossen.

Die formularmäßige Vereinbarung eines Kündigungsausschluss verstößt grundsätzlich auch nicht gegen § 307 BGB. Voraussetzung ist lediglich, dass die Vereinbarung für beide Seiten des Mietvertrags gilt und die Höchstdauer die Zeit von 4 Jahren nicht überschreitet. Die 4 Jahre sind dabei ab Vertragsabschluss bis zum erstmaligem Beendigungszeitpunkt zu berechnen und nicht erst ab Mietbeginn. Dies hat der BGH bereits in einem Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 27/04, entschieden.

Die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts für die Dauer von 2 Jahren wäre im vorliegenden Fall daher grundsätzlich wirksam. Das AG Saarbrücken geht jedoch davon aus, dass der Mieter in diesem besonderen Fall dennoch unangemessen benachteiligt wird und die formularmäßige Vereinbarung des Kündigungsverzichts daher gegen § 307 BGB verstößt. Der Mieter ist Student. Da kurzfristige Studienplatz- und Studienortwechsel nicht unüblich sind, haben Studenten ein besonderes Mobilitätsinteresse. Ein Kündigungsverzicht von 2 Jahren erschwert einem Studenten vielfach einen Wechsel des Studienplatzes bzw. -ortes. Damit sind Entscheidungen des Studenten für seine Zukunft praktisch unmöglich, so das AG Saarbrücken, da er nicht in der Lage ist, kurzfristig die Wohnung zu seinem neuen Studienort zu wechseln.

Die besondere Situation eines Studenten als Mieter führt daher dazu, dass ein Kündigungsverzicht von jedenfalls 2 Jahren oder länger nicht mehr formularmäßig vereinbart werden kann.

AG Saarbrücken vom 13.04.2016, Az.: 3 C 313/15


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