Christian Temporale

Fachanwalt für Verkehrsrecht, Miet- & Wohnungseigentumsrecht

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Verkauf eines Mietobjekts

Artikel zum Thema Mietrecht:

21. August 2016

Der Verkauf eines Mietobjekts führt nicht in jedem Fall dazu, dass der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Diese Entscheidung des BGH vom 05.04.2016 mutet seltsam an, da § 566 BGB doch besagt, dass der Erwerber eines Mietobjekts in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt.

Der BGH hat diese Frage quasi nebenbei in einem Hinweisbeschluss entschieden. Im vorliegenden Fall hatten die Mieter einer Dachgeschosswohnung ursprünglich ein Mitbenutzungsrecht am Garten. Während des laufenden Mietverhältnis wurde das Mietobjekt in Wohnungseigentum umgewandelt. In der Teilungserklärung wurde der Garten ausschließlich der Erdgeschosswohnung als Sondernutzungsrecht zugewiesen. Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung übte sein Sondernutzungsrecht aus und schloss die Mieter der Dachgeschosswohnung von der Nutzung des Gartens aus. In der Folgezeit wurde auch die Dachgeschosswohnung, allerdings wie aus der Teilungserklärung ersichtlich, ohne Garten, verkauft. Einer der Mieter übte dabei sein Vorkaufsrecht aus und verlangte anschließend, den Garten wieder nutzen zu dürfen. Denn zumindest dem anderen Mietmieter stehe aus dem Mietvertrag ein Mitbenutzungsrecht am Garten zu.

Die Ausübung des Sondernutzungsrechts durch den Eigentümer der Erdgeschosswohnung hat dazu geführt, dass die Mieter die unmittelbare Sachherrschaft über den Garten verloren haben. Dadurch haben sie auch den unmittelbaren Besitz an dem Garten verloren. Denn die tatsächliche Gewalt über eine Sache und damit der Besitz daran geht dann verloren, wenn der Besitzer die tatsächliche Gewalt über die Sache aufgibt oder auf andere Weise verliert. Die Besitzergreifung durch den Eigentümer der Erdgeschosswohnung führt dazu, dass der Besitz auf „andere Weise“ verloren wird.

Bei einem Verkauf des Mietobjekts ist aber gerade auf den Besitz an diesem abzustellen. Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz eines Mieters ausgehende Publizitätswirkung ist es,  die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Im Gegensatz zum besitzenden Mieter und dessen Besitzerhaltungsinteresse verdient der Erwerber nur eingeschränkten Schutz. § 566 BGB knüpft aber gerade an die Besitzüberlassung an den Mieter an. Diese setzt die Ausübung der tatsächlichen Sachherrschaft über die Mietsache voraus.

Übt der Mieter keine tatsächliche Gewalt über das Mietobjekt aus, hat er daran keinen Besitz. In diesem Fall tritt der Erwerber des Mietobjekts insoweit auch nicht in die Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag ein.

Volltext der Entscheidung: BGH vom 05.04.2016, Az.: VIII ZR 31/15


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