Christian Temporale

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Objektive Pflichtverletzung als wichtiger Grund

Artikel zum Thema Mietrecht:

02. August 2016

Bezahlt das JobCenter die Miete direkt an den Vermieter und kommt es dabei zu Zahlungsverspätungen, kann diese objektive Pflichtverletzung eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Im vorliegenden Fall hat eine 3-köpfige Bedarfsgemeinschaft die Miete über das örtliche JobCenter bezahlt erhalten. Das JobCenter bezahlte die Miete direkt an den Vermieter. Dabei kam es immer wieder zu Zahlungsrückständen bzw. zu Zahlungsverspätungen. Schließlich kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gemäß § 543 Abs. 1 BGB, hilsweise ordentlich gemäß §  573 Abs. 1 ,2 Nr. 1 BGB. Das Amtsgericht hatte der auf die fristlose Kündigung gestützten Räumungsklage stattgegeben, das Berufungsgericht hat die Klage unter Verweis auf die bisherige Rechtsprechung des BGH abgewiesen, da ein Verschulden des JobCenter bei den Zahlungsverzögerungen den Mietern nicht zuzurechnen sei. Das JobCenter sei schließlich nicht der Erfüllungsgehilfe des Mieters. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurück verwiesen.

Zunächst stellt der BGH klar, dass er an seiner bisherigen Rechtsprechung zur Frage, ob ein JobCenter als Erfüllungsgehilfe anzusehen ist, festhält. Bezieht ein Mieter von einer Behörde Transferleistungen im Rahmen der Daseinsvorsorge und bezahlt die Behörde die Miete dazu direkt an den Vermieter, wird sie nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig. Ein Verschulden der Behörde kann dem Mieter daher nicht automatisch zu seinen Lasten angerechnet werden.

Weiter führt der BGH dann aus, dass das Verschulden einer Vertragspartei zwar ein ausdrücklich hervor gehobener Umstand bei § 543 Abs. 1 S. 2 BGB sei. Ein wichtiger Grund im Sinn dieser Vorschrift könne sich jedoch auch allein aus einer bei ständigen Zahlungsverspätungen objektiv vorliegenden Pflichtverletzung ergeben. Erforderlich ist bei der Prüfung der Wirksamkeit einer Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB eine Gesamtabwägung der Umstände. Dabei komme einem Verschulden zwar ein erhebliches Gewicht zu, dieses ist jedoch keine zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung.

Im Rahmen der Gesamtabwägung ist bei Zahlungsverzugskündigungen unter anderem zu berücksichtigen, wie häufig Zahlungsverspätungen erfolgt sind, wie hoch der Zahlungsrückstand sei und welche Auswirkungen diese auf den Vermieter hätten, insbesondere ob dieser auf den pünktlichen Erhalt der Miete zwingend angeweisen ist.

Für die Gesamtabwägung können jedoch keine allgemeingültigen Grundsätze aufgestellt werden. Vielmehr sei diese Gesamtabwägung stets der Würdigung durch den Tatrichter im Einzelfall vorbehalten.

Darüber hinaus wiederholt der BGH nochmals, dass die objektive Pflichtverletzung zunächst ein zurechenbares Verschulden indiziere. Wenn sich der Mieter im vorliegenden Fall exculpieren will, muss er darlegen und ggfls. auch beweisen, dass er die jeweiligen Leistungen rechtzeitig beantragt und auch alle zur Bewilligung erforderlichen Unterlagen bei der Behörde vorgelegt hat. Ebenfalls muss er darlegen und beweisen können, dass er die Behörde auf die Zahlungsverspätung und die sich daraus möglicherweise ergebensen Folgen hingewiesen und auf die rechtzeitige Zahlung gedrungen hat.

 

Volltext des Urteils: BGH vom 29.06.2016, Az.: VIII ZR 173/15


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